サイドFIRE前に始めたい不動産投資！家賃収入で生活するのに最低限知っておきたいこと

セミリタイアやサイドFIREのために安定的な収入源が欲しいと考えているなら、不動産投資はいかがですか？

不動産投資には、多くのメリットがあり、セミリタイアにも有効な投資先です。しかし、リスクや利回り、ローンの金利を理解していないと利益を出すどころか損をしてしまいかねません。

そこで本記事では、不動産投資について紹介していきます。

しかし、大きなお金を投資するのが怖い人や、結果に時間がかかるのがイヤという人もいるのではないでしょうか。 そこで少額不動産投資についても紹介します。

セミリタイア・サイドFIREの資産形成に役立つので、ぜひ参考にしてみてください。この記事を読めば、きっと数千万円の資産を築くことができますよ。

不動産投資の利益は家賃収入と売却益の2種類

不動産投資では、「家賃収入」と「売却益」の2種類の利益を得られます。

家賃収入は、不動産を購入し、その不動産を第三者に貸すことで、その対価として受け取る利益です。 一般的には「大家になる」ことで家賃収入を得ます。

売却益は、購入した不動産を、購入したときよりも高く売ることで得られる利益です。

家賃収入をインカムゲイン、売却益をキャピタルゲインと呼びます。それぞれには、メリットがあります。

家賃収入のメリット

家賃収入は比較的景気に左右されにくく、毎月一定の額が入ってくるので、他の金融商品と比較して、 景気変動の影響が少ないのがメリットです。

景気が悪くなったからといって、家賃が半分になったなんて話は聞いたことがないと思います。

収入が安定しているので、資産計画が立てやすいのもメリットです。

売却益のメリット

売却益は、不動産価格が安いときに購入し、価格が上がってから売却することで得られます。
例えば景気が上向いてきたときや、駅などができて需要が拡大するエリアで不動産を購入し、価格が上がったときに売るやり方があります。

購入してから売却するまでの間、不動産を貸し出していれば、家賃収入と両方を得ることもできます。

不動産投資を始めたくなる5つのメリット

不動産投資には、主に5つのメリットがあります。

順番に説明します。

少額の資金で大きな資産が手に入る

不動産投資以外では、お金を借りて投資をするということは難しいです。

しかし、不動産投資では、不動産を担保にすることで比較的簡単に不動産投資ローンを利用できます。

不動産投資ローンは、頭金がゼロでも審査に通ることもあるので、自己負担なしでも不動産を手に入ることができます。

また、不動産投資では毎月家賃収入が入って来ます。 そのため、ローン返済を家賃収入から賄えば、自分の資金を使うことなく、不動産を手に入れることができます。

このように、少額の資金で大きな資産を手に入れられるのは、不動産投資の大きなメリットです。

相続対策になる

不動産を相続する場合、同額の現金を相続するより相続税を低く抑えることができます。

不動産を相続する場合、不動産の固定資産評価額をもとに相続税を計算します。 固定資産評価額は実際の価格より低く評価されるので、現金で相続したときに比べ相続税が低くなります。

節税効果がある

不動産投資が節税につながる理由は、不動産の購入時や維持するためにかかった費用を経費として計上することができるためです。 経費の中には、ローンの利息や減価償却費が含まれます。

減価償却費とは、不動産などの資産価値が大きく何年も使えるものは、購入した1年で経費にするのではなく、 何年かに分けて経費にする仕組みです。

不動産投資の減価償却は、実際には出費をしていないにも関わらず、経費と認められるので、非常にありがたい制度です。

もし、家賃収入より経費の方が上回った場合、赤字分を給与所得や事業所得と相殺することができます。 そのため、本業で儲かっていても、納める税金が少なくてすむのです。

不動産投資は、人のお金で節税ができる投資法なのです。

生命保険の代わりになる

亡くなったときに家族が金銭的に困らないためにと、高額な生命保険をかけていませんか？実は、不動産投資も生命保険の代わりになります。 不動産投資ローンを利用する場合、「団体信用生命保険（団信）」に加入します。

ローンが残っている時に、ローンの契約者が亡くなったり、高度障害状態になり生活に支障が出た場合に、 団信がローンを全額返済してくれます。

全額返済されても、不動産の所有権はそのままなので、家賃収入を丸々もらえるわけです。 家賃収入を生活費に充てたり、不動産を売却して一括して現金を手に入れることもできます。

このように、不動産投資は、もしものときに備えられる投資なのです。

年金の代わりになる

ローンを返済したあとも、家賃収入は継続して手に入るので、年金の代わりになります。

セミリタイアすると、収入が減るため、年金の支払額が減ります。それに伴って年金の受取額も減ってしまいます。 年金が減った分を、家賃収入で賄えるので、セミリタイアにおすすめの投資法です。

ミドルリスクで安定的な収入

不動産の価格変動は緩やかで急激な暴落はありません。 一方、収入は家賃収入がメインですので、長期的に安定した収入が見込めます。

インフレに強い

インフレしている場合、現金は目減りしていきます。

しかし不動産を所有している場合、インフレによって不動産の価格も上昇するため、 インフレによる資産の目減りから資産を守れます。 また、家賃収入も上がることが予想されます。

インフレによってローンの金利は上がりますが、残債の価値は目減りするため、インフレは不動産投資の味方です。

不動産投資をするなら覚えておきたい5つのリスク

不動産投資には、主に5つのリスクがあります。

空室リスク

もし空室になってしまった場合、家賃収入はありません。 もし一戸のみの所有であった場合には、収入がなくなってしまいます。

そのため、賃貸需要が高い不動産に投資するのが重要になってきます。 賃貸需要が高い不動産とは、以下のような物件です。

また、複数戸に投資をしてリスクを分散する方法もおすすめです。 複数戸所有していれば、たとえ一戸が空室になったとしても、他の不動産の家賃収入がカバーしてくれます。

どうしても空室が嫌だという方には、マスターリース契約という制度もあるので、検討してみましょう。

家賃滞納リスク

家賃を滞納されては、家賃収入がありません。

滞納は長期化すればするほど回収が困難になるので、早期解決が重要です。

家賃回収は自分でやらずに管理会社に任せた方が確実です。 家賃滞納が発生したときに素早い対応をしてもらえる管理会社に管理を委託しましょう。

価格変動リスク

何らかの理由で、不動産を購入したときよりも売却するときの方が価格が下がってしまうこともあります。

大幅に下落してしまうと家賃収入で得られた利益よりも、売却による損失が上回り、トータルとして損をすることもあります。

一般的に不動産の価格が下がる要因は老朽化や利便性といわれています。 メンテナンスを計画的に行い、立地の都市計画を見極めるなどして、不動産価値が下がらないようにすることが重要です。

金利変動リスク

不動産はほとんどの場合、ローンを利用して購入します。

そのため、返済している間に金利が上昇してしまうと、返済額が高額になる可能性があります。

金利上昇によって返済ができなくならないように、頭金を増やしたりして、余裕を持ったローン計画を立てましょう。

売れないリスク

不動産は他の投資商品と比べて流動性が高くありません。

売却しようと思っても、数週間・数か月は売却できない可能性があります。

売却する際は早めに行動しましょう。

不動産投資における利回りの種類と計算例

不動産投資において利回りの計算は、物件選びや収益の計算においてとても重要です。

不動産投資の利回りの種類

利回りの計算はいくつも存在しますが、今回はその中でも良く使われている下記の利回りについて紹介します。

表面利回り

一般的に不動産会社が提示しているのは表面利回りで、 「表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格」 から計算されます。

例えば、物件購入価格が2000万円で、年間家賃収入が100万円であれば、表面利回りは5%と計算できます。

主要な都市部の表面利回りの相場は、4～5%と言われており、地方は都市部と比べて表面利回りが高い傾向にあります。都市部は、表面利回りが低い分、空室できにくく安定した収入が得られるのが魅力です。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りに経費を加えることで、より不動産投資の実態に即した計算ができるようになる利回りで、 「実質利回り＝（年間家賃収入-年間運営経費）÷物件購入価格」 より計算されます。

例えば、物件購入価格が2000万円で、年間家賃収入が100万円、年間運営経費が25万円であれば、実質利回りは3.75%と計算できます。

実質利回りを比較すれば、どの物件が1番効率良く投資できるか計算できますが、年間運営経費を厳密に計算することは難しいことがあります。その場合は、計算しにくい経費は考慮せずに、管理費や修繕積立金などの計算しやすい経費だけを考慮すると、簡単に計算できます。

借入金返済後利回り

借入金返済後利回りは、実質利回りの経費にローンの返済額や固定資産税も含めた利回りです。この利回りがプラスであれば、ローンを利用して物件を購入しても、不動産投資の毎年の収支は黒字になります。

物件購入価格が2000万円で、年間家賃収入が100万円、年間運営経費が15万円、ローン返済額が75万円であれば、返済後利回りは（100-15-75）÷2000=0.5%と計算できます。

もし、金利が数%上がり、ローン返済額が95万円になってしまうと、返済後利回りは-0.5%となり、赤字になってしまいます。このように、返済後利回りは、金利の影響を大きく受けます。

このことからも、金利が重要だとわかります。

自己資金利回り

上記の利回りは、物件購入価格に対しての利回りでしたが、自己資金利回りは、自己資金に対する利回りです。自己資金をどこに使えば1番効率よく投資できるか計算できます。

借入金返済後利回りの分母を自己資金に変えて計算できます。

例えば、自己資金が100万円で、年間家賃収入が100万円、年間運営経費が15万円、ローン返済額が75万円であれば、返済後利回りは（100-15-75）÷100=10%と計算できます。

実際に利回りを計算

2000万円の物件を、不動産投資ローンを利用した場合と、自己資金2000万を使って購入した場合で、各利回りを計算してみましょう。

計算の条件は以下の通りです。

	不動産投資ローンを活用	自己資金で購入
自己資金	100万円	2000万円
物件購入価格	2000万円	2000万円
年間家賃収入	100万円	100万円
年間運営経費	15万円	15万円
ローン返済	75万円	0

自己資金100万円で不動産投資ローンを利用した場合
表面利回り＝100万円÷2000万円＝0.05＝5%
実質利回り＝（100万円-15万円）÷2000万円＝0.0425＝4.25%
自己資金利回り＝(100万円-15万円-75万円)÷100万円＝0.1＝10%

自己資金2000万円で購入した場合、
表面利回り＝100万円÷200万円＝0.05＝5%
実質利回り＝（100万円-15万円）÷2000万円＝0.0425＝4.25%
自己資金利回り＝(100万円-15万円)÷2000万円＝0.0425＝4.25%

同じ物件に投資をしているので、表面利回りや実質利回りは変わりません。

しかし、自己資本利回りを計算すると、同じ物件に不動産投資した場合でも、不動産投資ローンを使用した方が、自己資金で購入したときに比べ、2倍以上の利回りであると計算されました。

これが、不動産投資が自己資本利回りが高い投資だといわれている理由です。実物不動産投資では金利を払ってでも、ローンを利用した方が、自己資本を効率良く活用できます。

最終的な利回りは、不動産を売却したときに確定する

これまで紹介してきた利回りは、家賃収入、いわゆるインカムゲインについての利回りです。しかし、不動産投資には、売却益というキャピタルゲインでも利益をあげることができます。

そこで、5000万円でマンションを2部屋購入した場合の利回りを計算してみましょう。

購入時の支払

購入費5000万円の他に、事務手数料、印紙税、登記費用、団体信用生命保険料、 火災保険料などの諸費用が物件の10%くらいかかると思うので、今回は500万円を自己資金で支払いました。 よって投資金額は500万円です。

諸経費もローンで支払うことができるのですが、諸経費は担保にできないので、 審査がより厳しくなり、ローンの金利が高くないと借りれなかったりするので、 できれば諸経費は自己負担が良いと思います。

ローン返済中のキャッシュフロー

5000万円を35年ローンで金利2%で返済した場合、毎年の返済額は約199万円です。 管理費などの経費が年間20万円かかるとすると、年間支出額は219万円になります。 都市部の表面利回りの平均が4?5%なので、今回の物件の表面利回りは4.5%で計算すると、年間の家賃収入は225万円です。 よって、年間の利益は6万円になります。

ローン返済後に売却

金利の変更もなく、35年間経過してローンを払い終わると、 それ以降は返済していた年間200万円がそのまま収入になりますが、 今回はローン返済と共に売却しようと思います。 売却金額は、土地代として購入時の半額の2500万円とします。

投資結果シミュレーション

最初に500万円を投資しました。 毎年6万円の収益があったので、年利1.2%の運用になると思うかもしれませんが、 そうではありません。

35年後に2500万円の収入があるからです。 家賃収入が35年で210万円と売却益の2500万円を合計すると、35年で2710万円の収入と、 500万円の支出で、2210万円の利益となります。 年利回り換算すると、単利では年間約63万円の利益で12.6%の利回り。 複利計算だと約5%の利回りです。 悪くない数字だと思います。

不動産投資の節税効果

実際には、家賃収入が課税対象になりますが、不動産の建物部分を毎年減価償却することができますし、 ローンの利息部分も経費にできるので、支出は無いのに数十万?100万円程度経費を増やすことができます。 これによって、数万円から10万円程度の節税効果があります。

また、ローンを返済時に死亡した場合や重い障害を負った場合などは、 団体信用生命保険が降りてローン残高がゼロになるので、もしもの時に備えていた生命保険の額を減らすこともできます。 これらの効果により、利回りはもう少し良くなります。

注意点

今回はわかりやすくするため、空室リスクや金利上昇リスク物件価値下落リスクなどの 不確定要素を極力排除致しました。 実際には地震で建物が倒壊したりして急に家賃収入が途切れることもあるのでご注意ください。

不動産投資の利回りと金利の密接な関係

不動産投資の利回りには不動産投資ローンの金利が大きく関わります。ここでは、ローンの金利について紹介します。

不動産投資ローンとは

不動産投資には不動産投資ローンが必須

不動産投資を行う場合、不動産投資ローンを利用することがほとんどです。それは、不動産投資の大きなメリットである、レバレッジを効かせるためです。レバレッジを効かせることで、少ない資金でも、大きな資産を保有することができます。

不動産投資ローンを利用すると毎月返済が必要

投資ローンを利用した場合、毎月元本の一部と利息を払わなければなりません。元金に対する利息の割合を金利といいます。ローンの金利が変われば当然返済額が変わるため、不動産投資と金利に密接な関係があります。

今は金利が低いので、利益が得やすい

金利が下がっている今、ローンを活用することは、不動産投資で利益を生み出すチャンスと言えます。金利5%で100万円を借りていると年間で5万円の利息を払う計算になりますが、金利1%であれば100万円を借りていても、年間1万円の利息で済むからです。年間4万円も利息が減ればその分が利益になります。

金利が低い投資ローンを利用することが不動産投資を成功させる第一歩です。

金利の種類とメリット・デメリット

不動産投資ローンの金利タイプは3種類あります。それぞれで金利が異なるので、状況に合わせて支払う利息が低くなる金利を選びましょう。

変動金利

変動金利は返済期間中に金利が変動する種類です。

返済期間中に支払う利息が変動するため、契約時には総額でいくら返すのかが計算できません。しかし、他の金利タイプに比べて金利が低く設定されているので、金利が大きく上がらなければ支払い総額が1番低い計算になります。

不動産投資ローンでは一般的に、変動金利を選択します。

固定金利

固定金利は、返済期間中に金利が変わらない種類です。

契約時に返済総額が計算できるため、返済計画を立てやすいメリットがあります。しかし、契約時の金利は変動金利より高く設定されており、金利の面では不利になります。

選択型固定金利

選択型固定金利は、一定期間は固定金利を採用し、その後は変動金利または固定金利を選択し直します。

一定期間は2年、3年、5年、10年を採用している金融機関が多いようです。借入残高が多い最初のうちは固定金利で支払額を安定させ、借入残高が減ってきたら、もう一度金利を選びなおせます。

返済方法の種類とメリット・デメリット

返済方法には、二つの方法があります。毎月の返済額が変わるので、自分の状況にあった返済方法を選びましょう。

元利均等型

金利が変わらなければ、毎月同じ額を返済する方法です。返済額が一定のため、返済計画が立てやすいメリットがあります。ただし返済当初は、返済額のうち利息の占める割合が大きいため、なかなか元本が減らないデメリットがあります。

一般的には、元利均等型を選びます。

元金均等型

毎月払う元金を均等にする返済方法です。返済当初は借り入れ残高が多いため、利息も多くなり、それに伴って、返済額も多くなります。しかし、時間が経つにつれて残高が減ってくるので、利息も減り、返済額も減っていきます。

元本の減りが早いので、総支払額は元利均等型より少なくなります。

プライムレートの種類とメリット・デメリット

不動産投資ローンを利用する場合には、プライムレートを選択できる場合があります。プライムレートは、短期と長期の2種類です。

短期プライムレート

短期プライムレートは、金利の変動が緩やかで、金融機関が金利を決定しています。

住宅ローンでは一般的に、短期プライムレートで金利が決定します。

長期プライムレート

長期プライムレートは、金利の変動が激しく、国債利回りと連動しています。

現在は、長期プライムレートのほうが金利が低くなっていますが、通常は、長期プライムレートの方が金利が高くなります。

総支払額を少なくしたいなら、長期プライムレートの方が良いでしょう。ただし、金利が上がると、長期プライムレートのほうが短期プライムレートより先に上がります。金利が急激に上がる可能性もあるので、繰り上げ返済も視野に入れておきましょう。

低金利で不動産投資ローンを利用する条件

不動産投資ローンを利用するには、審査に通る必要があります。 審査では、投資物件の収益性はもちろんのこと、投資家の年収や属性を評価されます。

そこで、ローン利用のための属性と年収について解説します。審査基準に当てはまっているほど、低い金利でローンを利用できる可能性が高まります。

返済比率は35%以下が目安

返済比率とは、年間収入に対する年間支出の割合で、返済比率=年間返済額÷年間収入×100%で計算できます。年間収入は給与所得や家賃収入の合計のことです。

給与所得が500万円、家賃収入が150万円、ローン返済が100万円の場合、返済比率＝100万円÷（500万円＋150万円）×100%＝15%と計算できます。

返済比率はローンを利用するための審査基準のひとつとなっています。そのため、不動産投資をする際に、どのくらいの物件に投資できるかが決まる重要な数字です。

一般的に返済比率が35%以下というのが融資のひとつの基準になっています。返済比率が高い場合には融資が受けづらくなります。

年収倍率は10倍以下が目安

年収倍率とは、年収に対する現在の借入総額の割合で、年収倍率＝借入総額÷年収 で計算できます。

年収倍率もローンを利用するための審査基準のひとつとなっていて、一般的に8倍以内が目安とされています。

年収500万円とすると、借りられるローンは5000万円以下という計算になります。 もし、住宅ローンで2000万円の残高がある場合、不動産投資ローンで借りられる目安は、3000万円です。

金融機関によっては、家賃収入を年収に入れられる場合もあります。年収500万円と家賃収入200万円であれば、7000万円までローンを利用できる計算になります。不動産投資ローンですでに4000万円借りている場合は、3000万円までの物件であればローンが利用できる可能性があります。

雇用状況

収入は金額も大事ですが、安定性も大事です。 一時的に稼げていても今後無くなってしまっては意味がありません。 会社員や公務員の方が有利ですし、個人事業主やフリーランスには不利となります。 勤務経験は長い方が良く、中小企業より大企業の方が有利です。

家族構成

単身者より配偶者がいた方が審査に通りやすいと言われています。 返済が滞った時に配偶者が連帯保証人となって返済してくれる可能性があるからです。

資産の有無

現金や不動産などの資産を合計して評価されます。

年収500万円以上が最低基準

不動産投資では何千万の資金を調達するため、ある程度の年収が必要です。 年収700万円が一つの基準になっていますが、年収500万円でもローン利用できる金融機関は存在します。 ただし、年収が高い方がいい条件（金利が低い、期間が長い、高額）で借りることができる可能性が高くなります。

年収が低い場合は、物件の20%以上の自己資金があると、審査に通りやすいと言われています。 物件の20％や40%を頭金にすると金利を下げてくれる金融機関も存在します。

一定割合の頭金を入れる

金融機関の中には、20%以上の頭金を入れると、金利が少し下がることがあります。頭金を入れることで、毎月の返済額が少なくなり、運営が安定するので、利回りを計算しながら、頭金を検討しましょう。

信頼を積み重ねる

金融機関に最初から大きな金額を借りることはできません。しかし、返済の実績を作っていき、信頼を積み重ねることで、好条件で融資を勝ち取ることができます。

最初から欲張らずに、実績を積み重ねていきましょう。

短期間で結果が出る少額不動産投資のすすめ

不動産投資ローンは最長35年

不動産投資ローンの返済期間は最長で35年です。

不動産投資ローンをフルで利用した場合、返済中は基本的に家賃収入のほとんどがローン返済に使われます。 そして、35年後にローンがなくなり、不動産だけが手元に残って、家賃収入を産み続けてくれます。

資産形成に時間がかかるので、すぐに行動しましょう。

不動産投資に魅力を感じているけど、35年は期間が長すぎると感じる人も多いでしょう。 そこで、もっと短期間で結果が出る少額不動産投資をお教えします。

少額不動産投資の種類

今まで紹介してきた実物不動産投資のように、ローンを利用することはできませんが、1万円からと少額で始められるのがメリットです。 少額から始められるので、不動産少額投資と呼んでいます。

不動産少額投資には大きく分けて下記の3種類があります。

ここでは、それぞれの特長を紹介します。

REIT

REITは不動産を投資先とした投資信託で、たくさんの投資家から資金を集めて、 高額な不動産を購入し、そこから生まれた利益を投資家に還元します。

株式投資と同様に証券会社の口座があればすぐに始められます。 配当金で安定的な収入が得られる点や、不動産商品の中では流動性が高いため手軽に売買できる点がメリットになります。

ただし、流動性が高いため社会情勢の影響を受けやすく価格の変動が激しいことや、自分で物件を選べないなどのデメリットもあります。

不動産小口商品

不動産小口商品は一つの不動産を複数に分けて小口化して販売し、その利益を投資額に応じて分配する商品です。

不動産特定共同事業者から購入することができ、1口100万円程度から購入可能です。

不動産小口商品は、投資家が不動産を所有できるので、少額投資の中でも、実物投資に近い運用ができます。

不動産を所有するため、相続税対策にも使えます。 一戸の不動産を相続する場合には分割しての相続が難しいのですが、不動産小口商品であれば、口数を分けることができるため、 相続のもめ事を減らすのにも役立ちます。

相続税対策には良いのですが、実物不動産より利回りは低くなります。 また、他の不動産少額投資と比べて、保有期間が長く、少額投資のメリットがあまりありません。

実物不動産投資と、少額投資の中間のような商品ですが、個人的にはおすすめしていません。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、事業者が不動産投資をしたいと思った特定の物件の情報をインターネット上に公開し、 投資家からの出資を募ります。

投資家はインターネット上で特定の物件の概要や利回りを見て投資します。 事業者は投資家から集めた資金を元手に特定の物件に不動産投資を行い、その物件で発生した家賃収入や売却益を投資家に分配します。

運用期間は数ヶ月から数年と比較的短く、1口1万円からの気軽に少額投資ができるため、初心者にもおすすめの不動産投資です。

元本保証がないため、運用で損失がでた場合、元本割れをするリスクがあります。 しかし、不動産クラウドファンディングの中には、優先劣後方式を採用しているものもあり、安全に資産運用したい投資家に人気です。

優先劣後とは、不動産の運用で損失がでた場合、あらかじめ決められた金額までは事業者が負担して、投資家の損失を少なくしてくれる制度です。

不動産クラウドファンディングは、不動産を所有するのは事業者のため、投資家の情報が登記されることはなく、匿名性が高いのも特徴です。

運用期間が、数ヶ月からと短く、年利3%～10%程度の商品が多いのも魅力となっています。

不動産クラウドファンディングについては以下の記事をご覧ください。

まとめ

今回は、不動産投資について解説してきました。　

不動産投資の利益には家賃収入と売却益がありますが、セミリタイヤでは、家賃収入のほうが重要でしょう。

不動産投資の最大のメリットは、お金を借りて自己資金の何倍もの資産を手に入れられることです。不動産投資ローンを低金利で利用して、利回りを高めるのが不動産投資成功のカギです。

しかし実際には、ローンが払い終わるまで手元に利益が残らないことの方が多いと思います。ローンを払い終わるまでに35年も待てない人もいるでしょう。そこで、今回は不動産少額投資を紹介しました。

個人的には不動産クラウドファンディングがおすすめです。今回も参考になれば嬉しいです。

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